Modificaciones a la LAU

Esta Ley tiene el objetivo fundamental de flexibilizar el mercado del alquiler para lograr la necesaria dinamización del mismo, por medio de la búsqueda del necesario equilibrio entre las necesidades de vivienda en alquiler y las garantías que deben ofrecerse a los arrendadores para su puesta a disposición del mercado arrendaticio.slide9

Las nuevas exigencias del mercado y la crisis económica que nuestra sociedad esta atravesando, han llevado al Gobierno a modificar varias normas que tenían un gran arraigo y aplicación efectiva hasta la fecha. Una de ellas, que afecta cada vez más a un gran número de españoles (entre otras cosas por las dificultades del acceso al crédito), es la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, modificada por la La Ley 4/2013 de 4 de Junio de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.

Los puntos clave de dicha modificación son los siguientes:

-Duración del arrendamiento. Antes de la reforma, el arrendatario tenía la posibilidad de prorrogar el contrato por anualidades durante cinco años sin que el arrendador pudiera impedirlo si se cumplían las cláusulas del contrato. Con la reforma, este período de cinco años se ha visto reducido a tres, consiguiendo, lo que puede suponer un inconveniente y crear una cierta inestabilidad a personas que viven principalmente de alquiler de larga duración.

Junto a esta modificación, la fianza, que no tenía que actualizarse sino a partir del quinto año, ahora, este período se verá también reducido para pasar a actualizarse a partir del tercer año, en consonancia con la reducción de la duración obligatoria del arrendamiento.

 -Desistimiento del contrato. Otro punto novedoso y relacionado con el anterior, es la posibilidad de que el inquilino pueda poner fin al arrendamiento una vez pasados seis meses desde el inicio del mismo y con una comunicación de 30 días al arrendador. Con la anterior ley, para arrendamientos superiores a cinco años, el arrendatario podía desistir del mismo, siempre que se hubieran cumplido esos cincos años como mínimo, pudiéndose pactar igual que ahora, una posible indemnización, que sería la equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir.

 -Necesidad de la vivienda. Antes de la reforma, esta posibilidad existía pero para ello, el arrendador tenía que reservarse ese derecho en el propio contrato de forma expresa, por lo que si no era así, no podía utilizarse para recuperar su vivienda.

Con la reforma se ha simplificado este procedimiento, y ahora el arrendador podrá recuperar la vivienda arrendada incluso antes del plazo de tres años que exponíamos en el punto anterior y siempre que haya pasado el primer año de contrato, aunque no en todos los casos. Para ello es necesario que se den una serie de requisitos: deberá “destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial”.

Para que surta efecto, se deberá comunicar al arrendatario y de manera fehaciente,  con dos meses de antelación a la fecha de la ocupación, para darle un tiempo razonable a abandonar la vivienda.

 -Efecto frente a terceros. El artículo 7 de la ley también ha sido modificado para incentivar la inscripción registral de los contratos de arrendamiento, siendo una novedad en la ley. Con esto lo que se pretende es que para que el contrato pueda ser oponible ante terceros por ejemplo ante la compraventa de la vivienda, se pueda respetar al inquilino ya que si no estuviera inscrito, según el artículo no se podría oponer frente al nuevo comprador.

Relacionado con este punto, se va a crear un registro de morosos, donde los propietarios que quieran alquilar su vivienda podrán tener acceso a esta información y tener conocimiento de si a quien le arriendan su casa tiene un historial de impagos. Esta medida dará mucho que hablar, aunque hasta que la implantación no sea definitiva, no sabremos el alcance real que pueda llegar a tener.

Estas son, a grandes rasgos, las modificaciones más importantes que ha introducido esta ley 4/2013 de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas. Como en todo, la ley tiene sus beneficios e inconvenientes, pero si quiere estar bien asesorado, tanto si es propietario de una vivienda, como si es arrendatario y quiere alquilar, en LEYNOR le daremos el mejor servicio para que usted y sus intereses puedan estar seguros.

 En Santa Cruz de Tenerife a 9 de Julio de 2013.